Vad är bolån?
Ett bolån är ett lån som du tar för att finansiera köpet av en villa, bostadsrätt eller ett fritidshus. Men du kan även ansöka om bolån om du planerar att renovera eller bygga ut din befintliga bostad. När du tar ett bolån tar du ett lån med bostaden som säkerhet.
Ditt bostadslån får inte utgöra mer än 85 procent av bostadens marknadsvärde, och du måste själv bekosta en kontantinsats på minst 15 procent. För en bostad som kostar 1 000 000 kronor ligger kontantinsatsen alltså på 150 000 kronor.
Om du inte har sparat ihop till kontantinsatsen kan du ansöka om ett privatlån,det vill säga ett lån utan bostaden som säkerhet, för att täcka delar av den. Men eftersom ett privatlån inte har någon säkerhet är räntan högre och amorteringskraven hårdare än för ett bolån.
Vilken ränta kan jag få på mitt bolån?
Din långivare sätter räntan på ditt bolån utifrån dina ekonomiska förutsättningar lånebeloppet i förhållande till bostadens värde. Du kan med andra ord inte räkna med att få exakt den räntan du ser i tabellen högst upp på sidan. Faktorer som långivaren väger in i sin ränteuträkning är din återbetalningsförmåga och kreditvärdighet. Ju säkrare du bedöms vara som kund, desto större är chansen att du får en lägre ränta.
Du kan också få lägre ränta på ditt bolån om du har
- Fast anställning och säker inkomst
- Ett eget sparande
- Låga fasta avgifter
- En medsökande
Vad innebär snittränta och listränta?
Snitträntan visar genomsnittet av de räntor som långivarens kunder har fått på bolån med en viss bindningstid under den aktuella månaden. Listräntan skulle man kunna kalla bolånets utgångspris och är den ränta som långivaren själv marknadsför. Du kan i princip alltid förhandla om listräntan.
Just när det gäller bolån skulle vi dock rekommendera att du fokuserar på att jämföra långivarnas snitträntor eftersom de ger dig en bättre bild av vad långivarens bolåneränta faktiskt brukar landa på. I tabellen ovanför kan du se både långivarnas snitt- och listräntor.
Vad kostar ett bolån?
När du tar ett bolån för att köpa en bostad finns det fler kostnader än räntan du behöver ta i beaktning. Långivaren kan till exempel ha vissa uppläggnings- och aviavgifter. Dessutom måste man ta hänsyn till avbetalningen på lånet, det vill säga amorteringen.
Om du har tagit ett privatlån för att finansiera en del av kontantinsatsen måste du även räkna med räntekostnader och amortering för det lånet.
Amorteringskravet styr hur mycket du ska betala av på lånet
Det är det så kallade amorteringskravet som styr om och i så fall hur mycket du ska betala av på ditt bolån varje år. Din amortering baseras dels på din belåningsgrad, dels på din skuldkvot. För att räkna ut belåningsgraden delar du bolånesumman med bostadens marknadsvärde, och skuldkvoten får du om du delar bolånesumman med din årsinkomst.
I tabellen nedan ser du vilken amortering som gäller för olika belåningsgrader. Har du en skuldkvot på över 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst måste du betala ytterligare 1 procent.
| Belåningsgrad | Amortering/år |
|---|---|
| 70 procent eller mer | Minst 2 procent |
| Mellan 50 och 70 procent | Minst 1 procent |
| Mindre än 50 procent | Amorteringsfritt om inte banken kräver det |
Som du ser i tabellen är det alltså inte alltid som man behöver amortera på sitt bolån. Vissa långivare kan göra undantag för dig som har en belåningsgrad på mindre än 50 procent och en skuldkvot under 4,5 gånger din inkomst, medan andra kan kräva att du betalar av lånet ändå. Men det finns fler situationen då långivaren kan låta dig slippa amorteringen, och nedan ser du några exempel.
Då kan långivaren göra undantag från amorteringskravet
- Om du köper en nyproducerad bostad och är bostadens första ägare. Långivaren kan göra undantag från amorteringskravet för dig som köper en nyproduktion, men bara i upp till fem år. Du måste vara bostadens första ägare om detta ska gälla.
- När du lånar till köp av jordbruks- eller skogsfastighet. Faktum är att både jordbruks- och skogsfastigheter enligt lag är undantagna från amorteringskravet, oavsett hur mycket du har lånat på dem. Däremot kan enskilda långivare fortfarande kräva att du betalar av lånet.
- Om du av särskilda skäl inte kan amortera. Långivare får göra undantag för dig som har särskilda skäl till varför du inte har möjlighet att amortera. Till exempel om du har blivit arbetslös, sjuk eller föräldraledig och inte har de ekonomiska förutsättningarna som krävs. Tänk dock på att det är upp till långivaren att bedöma om skälen är tillräckligt goda för att göra ett undantag från amorteringskravet.
Så väljer du rätt bolån
När du väljer bolån finns det ett par saker du bör ha i åtanke för att kunna göra ett så bra val som möjligt. Det första du ska tänka på är att inte låna mer pengar än vad du faktiskt behöver. Sedan kan det vara bra att sätta sig ner och räkna på hur väl hushållets ekonomi är rustat för att klara räntor och amorteringar. Räkna med marginal eftersom räntorna kan stiga på sikt.
Sedan är det dags att börja jämföra långivarnas räntor. I tabellen ovanför kan du välja att se både snitträntan och listräntan, men som vi nämnde tidigare är det alltså snitträntorna som ger dig den tydligaste bilden av vad räntan för bolån brukar landa på hos långivaren. Viktigt att betona är dock att långivaren alltid sätter räntan individuellt utifrån dina ekonomiska förutsättningar och återbetalningsmöjligheter.
Tips! Kom ihåg att du inte behöver ta bolån hos ”din” bank, det vill säga banken där du har dina andra tjänster. Faktum är att det kan löna sig att tänka fritt och titta efter erbjudanden hos andra långivare.
Ett smart och enkelt sätt att jämföra olika långivares räntor är att använda en låneförmedlare, till exempel Compricer. Där får du bland annat fylla i uppgifter om bostaden du planerar att köpa, hur mycket du vill låna och hur mycket du kan lägga i kontantinsats. Sedan presenterar låneförmedlaren alla erbjudanden som matchar med dina förutsättningar och behov.
Vilket bolån är billigast?
Det billigaste bolånet är helt enkelt lånet med den lägsta räntan som samtidigt har de bästa villkoren just för dig. Du kan sortera tabellen ovanför på lägsta räntan för bolån med olika bindningstider för att få ett hum om långivarens räntor, men det är viktigt att komma ihåg att bolåneräntor är i ständig förändring och att de dessutom alltid sätts individuellt baserat på dina ekonomiska förutsättningar och lånets storlek.
Generellt sett brukar bolån med rörlig vara billigare än lån med bunden ränta i längden, men med det sagt behöver det inte alltid vara det bästa alternativet.
Ska jag välja bolån med rörlig eller bunden ränta?
Det finns för- och nackdelar med både rörlig och bunden ränta, och vilket alternativ som är bäst just för dig beror på vad du prioriterar. Rörlig ränta kan som sagt bli billigare i längden eftersom den ändras var tredje månad och är lättare att omförhandla. Med rörlig ränta kan du även betala av extra på lånet om du vill eller flytta lånet till en annan långivare som du tycker har ett bättre erbjudande. Men då får du även vara beredd på att din ränta påverkas av skiftningar på marknaden, både uppåt och nedåt.
Tips! Du kan även välja att binda vissa delar av ditt lån och ha andra delar av lånet rörliga.
Lån med bunden ränta har en bindningstid på ett eller flera år och under den tiden vet du precis hur mycket du ska betala varje månad. Den bundna räntan påverkas alltså varken av upp- eller nedgångar på marknaden. Tråkigt enligt vissa, och tryggt och säkert enligt andra.
Hur ansöker jag om ett bolån?
Ansökningsprocessen för bolån sker i några olika steg och här nedanför kan du läsa mer om dem. Tänk på att det är bra att vara ute i god tid eftersom det kan ta ett tag för långivaren att göra en kreditprövning och godkänna dig som potentiell kund.
1. Ansök om ett lånelöfte
Ett första steg i processen är att ansöka om lånelöfte hos en långivare, vilket du i regel kan göra direkt på långivarens hemsida eller hos en låneförmedlare. Du kan se lånelöftet som ett slags förhandsbesked på hur mycket pengar du kan få låna till ditt bostadsköp, och när du har fått det kan du börja delta i budgivningar på bostäder som du tycker är intressanta. Men kom ihåg att lånelöftet inte är någon garanti för att du sedan får lånet beviljat.
2. Ansök om bolån för bostaden du vill köpa
När du har hittat bostaden du vill köpa får du ansöka om ett bolån för just den bostaden. Hos vissa långivare kan du fylla i och skicka in din ansökan digitalt via långivarens hemsida, medan du hos andra får fylla i ett fysiskt formulär och skicka in med posten. Långivaren gör en preliminär kreditprövning och utifrån den får du sedan information om lånet du har ansökt om.
3.Tacka ja eller nej till långivarens erbjudande
Efter att långivaren har gjort en slutgiltig kreditprövning på dig får du ett bindande erbjudande på räntan och amorteringsplanen. Du får några dagars betänketid innan du måste bestämma om du ska acceptera erbjudandet eller ej. Om du vill förhandla om räntan och amorteringsplanen är det nu du ska göra det.
4. Skriv på alla papper
Om du väljer att acceptera långivarens erbjudande är det dags att skriva på låneavtalet. Grattis, nu har du ett bolån!
Vanliga frågor om bolån
Här på Spartips.se kan du få värdefull information om bolån och tips på hur du väljer bolånet med bästa räntan. Med hjälp av vår tabell högst upp på sidan kan du även enkelt jämföra olika långivares räntor.
Eftersom räntorna förändras hela tiden är det svårt att säga vilken långivare som har de bästa priserna just nu. Räntan sätts dessutom alltid individuellt baserat på hur mycket du vill låna och dina ekonomiska förutsättningar. För att få den mest aktuella prisbilden måste du jämföra räntorna när du väl känner dig redo att ansöka om bolån.
Ja, du kan beviljas bolån även om du inte har fast anställning. Men eftersom det innebär en viss risk för banken att ha dig som kund får du räkna med att din ränta kan bli högre.
Ja, du kan få lån trots att du har en betalningsanmärkning så länge som du kan bevisa att du har en fast anställning och ordnad ekonomi samt ett eget sparkapital. Du kommer däremot inte att bli beviljad ett bolån om du har en skuld hos Kronofogden.
